2020年或放松房地产调控，但房价波幅不会很大

据部门专家顾问向MNI透露，为避免经济下滑，2020年年有望放松二三线城市住房市场的限售和限购政策，但不太可能大范围放松调控，除非房价大跌或者开发商面临巨大的债务违约风险。

国家发展与金融实验室房地产金融中心主任蔡真表示，上周中央经济工作会议发布的公告中省略了一个关键表述，这表明“房地产调控有望小幅松动”。

公告中删掉了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一表述，蔡真称“相比防风险，明年会更注重稳增长”。

他表示，可能会赋予地方更大的自主权对各地住房市场自行管控。他预计可能出台更多棚户区改造项目，二三线城市的限售限购政策也会有所放松，以此支撑由于房地产开发商拿地需求减少而收缩的地方政府财政收入。

蔡真称，“中央经济工作会议强调了稳地价的重要性，甚至优先于稳房价和稳预期。”

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示， 明年可能会以鼓励高学历人才购房落户或者放宽对房屋出售的限制等形式来放松调控。

-违约风险

但国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大认为，除非住房价格急剧下跌，否则中国住房市场总体基调仍将保持从严态势。

况伟大称，像佛山、南京和天津等二线城市小幅放松对小部分购房群体的限制对楼市总体影响不大。他还补充道，一线城市的楼市调控不会放松。

蔡真表示，债务链较广的房产开发商大规模违约的风险也可能促使政府放松调控政策。虽然今年前10个月有不到400家房企破产，对比2018年全年超过400家，但如果破产房企数量激增，政府可能会采取行动。

2020年房地产开发商国内信用债到期债务将达到3752亿元人民币，自2019年3381亿元增加，到2021年这个规模将翻一番达到7160亿元。

蔡真表示，“房企还有时间进行借新还旧”，他对房产市场保持谨慎乐观，认为风险可控。虽然一些开发商可能是因本身杠杆过高和管理不当而面临经营压力，但还有一些则是因为政策刹车过猛而面临流动性问题。

严跃进表示，随着政府定调稳增长，明年开发商的融资环境应该会有所松动。

据况伟大估算，截至10月末，全国房地产开发商的总负债累计达到21万亿元人民币，其中120-130亿元将于未来两年到期。他预计30%的债务将会违约，迫使30%的中小型房企退出市场。

况伟大表示，并购重组有助于化解风险，与此同时，政府应避免出现行业巨头垄断区域房产市场。