美国加息会怎么影响全球房价？

世界主要国家不断上涨的住宅价格的走向正受到关注，因为新冠疫情下货币宽松造成的房价上涨局面有可能因美联储（FRB）等的金融紧缩而迎来转折。在全球家庭债务达到创记录的55万亿美元的情况下，各国都对房地产市场的走向充满警惕。

位于落基山山麓的爱达荷州州府博伊西市，在美国民间调查的全美百大城市住宅价格上涨排行榜上位居第一。面向家庭的物业销售价格中间值为每套房约54万美元（约合人民币343.26万元），10年间上涨了一倍。有不少居民由于房价过热而放弃购买。

爱达荷大学的斯蒂芬·彼得森解释说:“由于2008年的雷曼危机，住宅建设实际上陷入停顿，之后出现供应紧张。新冠疫情使居家办公走向普及，来自加州等地的人口流入迅猛增长”。在美联储降息带来的低利率背景下，贷款买房的人不断增加。

出现房价过热的不只是美国。根据美国达拉斯联邦储备银行的数据，全球25个主要国家的住宅价格在新冠疫情暴发后迅猛上涨，2021年7～9月同比上涨了13%。22个国家的住宅价格上涨率超过可支配收入上涨率。房贷余额不断扩大，全球家庭债务在2021年9月为55.4万亿美元，比新冠疫情前增加了约6万亿美元。

过去由于房价过热导致经济受到打击的代表性例子是雷曼危机。在TI泡沫崩溃后，由于2000年代前期的金融宽松，政策利率由6%降到1%水平，向信用水平低的个人提供的不重视偿还能力、名为“次级”的贷款泛滥。还出现大量把贷款进行复杂打包的证券化商品，当2004年美国转入加息局面后，住宅价格在2007～2008年暴跌，相关商品遭到抛售，给金融机构带来巨额损失。

此次和当时的情况不同。全球金融管理部门基于对当时的反思加强监管，金融机构转向不过度冒险的经营模式。证券化商品的余额比2007～2008年大幅减少，房价下跌导致金融系统动荡的可能性很小。

尽管如此，“低利率情况下大量贷款的人员有可能在加息局面下受到打击”（调查公司罗森伯格）。预计美联储从3月份开始加息。据美国联邦住房贷款抵押公司（房地美）透露，30年期房贷固定利率在1月份为3.55%，在一个月时间里上升了0.5%。

利率上升有可能让住宅需求变冷。摩根大通认为美国住宅投资增长将出现减速，从2021年的同比增长9%到2022年会降至1%左右。住宅过热的调整风险将触动全世界的神经。

日本的房贷余额也在增加。根据日本银行（央行）的资金循环统计，家庭债务在2021年9月为346万亿日元，比2年前增加4%，尤其是房贷达到216万亿日元，比2年前增加5%。日本民众在新冠疫情下想要改善居住条件的需求较大。

另一方面，日本住宅价格的情况不同于海外。新冠疫情期间的价格上涨率为1%左右，远远低于欧美。尽管东京圈等地的房价高涨，但相对便宜的日本房地产将成为海外投资者的目标。最近出现了外资基金收购西武控股旗下的酒店等动向。

在有可能出现“海外投资者感觉（日本房地产）便宜，资金持续流入”（NISSEI基础研究所准主任研究员佐久间诚）的同时，一旦海外房地产价格出现调整，流向日本的投资也会减少。面向后新冠时代，需要从各个角度紧盯风险。

来源：RCEP中文网